项目税负测算是很多穗友都在运作的常态化工作,从项目前期可行性研究的投资测算,到开工建设工程结算款的定价博弈,再到项目开发期间各项税负的把控,尤其是在项目完工前后,对项目税负的测算…… 然而对于初入房企的小白或者对测算工作并不熟悉的穗友而言,对测算工作充满了期待与恐惧(至少有客户是这样讲),期待的是对测算工作的好奇与向往,恐惧的是无从下手,不知所措。 今天我们就从土地增值税的税负测算工作,和大家探讨分享。 其实对于测算的思路大家都很清晰,无非就是确认收入、成本,然后按照土地增值税的计算流程计算就是了。 没错!其实真的很简单。让我们顺着这个思路理一理。 01、收入的确认与分析 从申报表的栏次看,收入在实际业务会涉及三种类型,所以,穗友们对于项目的收入情况,至少要从这三种类型区别确认。 这里需要强调的是,房企经常会组织一些营销活动,导致穗友们在税收处理时产生很多风险因素。比如大家经常遇到的买一送一、老带新、买房送物业费,再或是由于政策原因,导致对于收入口径的异化处理,像增值税差额纳税政策引发土增收入确认的歧义。 所以,无论从业务的处理还是政策的运用,都加大了项目收入的确认难度,加之房地产项目开发周期比较长,有些穗友很难积累到更多的清算经验,因而在申报时慎之又慎。 02、成本的确认与分析 我们可以直观地看到申报表扣除项目有6项,而这6项在实际确认时,却并非易事: (1)土地成本的确认。这里主要结合企业拿地方式不同,从而影响到土地成本的确认,典型拿地对土地成本影响较大的方式,比如:投资形式获取土地、股权收购形式取得土地(注意股权溢价的税收处理)、配建经适房获取土地、代建道路/学校获取土地…… (2)建安成本与开发费用的确认。相较土地成本的确认,建安成本与开发费用的确认倒是容易许多,不过对于发生的成本、费用,需要根据土地增值税的口径处理,比如成本、费用必须实际发生且实际支付,而且要取得合法凭据,否则不可以确认扣除项目。再如对于预提的成本、费用,土增扣除是不认可的。 03、特殊业务的处理与分析 土增清算实务中,穗友们高频提及的问题主要涉及以下业务:拆迁还建业务、收购烂尾楼业务、车位清算业务以及成本分摊方法的适用等内容。这些业务一定程度上受政策明确影响,各地处理存在较大差异,但更多的是需要纳税人通过合理的沟通及政策借鉴,以寻求优化清算结果的途径。 04、面积数据的确认与填报 特殊业务中我们谈及成本分摊业务,在项目清算中也是至关重要的一个业务,而与其密不可分的一项数据,就是项目的面积数据。而这些数据的来源大家是否都熟悉呢?所以,从项目申报数据,到房产销售的数据,涉及到面积的数据,都是穗友们必须要关注的。 05、政策口径的把握与运用 鉴于土地增值税尚未立法,具体征管办法都是由各地自行规定,致使同一业务在不同地区清算,可能会有不同的结果。所以,土增清算,前提是搞清楚当地土增的执行口径,按照当地规定,在可沟通范围内借鉴优势政策,力争主管税务认可企业的清算结果。 |
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